Investissement immobilier : Faut-il emprunter ou payer comptant ?
ImprimerInvestissement immobilier : Faut-il emprunter ou payer comptant ?
Aujourd’hui, une majorité de nos clients préfèrent utiliser leur assurance-vie pour investir dans l’une de nos résidences services plutôt que d’avoir recours à l’emprunt. Il est vrai que la fin des taux bas et le retour de l’inflation ont rebattu les cartes du financement de l’investissement locatif. Mais attention, il ne s’agit pas seulement de comparer les rentabilités. La situation de chaque investisseur est à prendre en compte.
Quel impact a l‘inflation sur l’investissement immobilier ?
Techniquement, la rentabilité de l’immobilier est peu impactée par l’inflation puisque les loyers sont indexés sur l’IRL (indice de référence des loyers) et l’ILC (Indice des loyers commerciaux) eux-mêmes mis à jour en fonction de la hausse des prix. Même si les hausses de loyer sont parfois plafonnées, l’immobilier en général et le LMNP géré en particulier continuent d’offrir des rendements supérieurs aux placements financiers habituels. Les épargnants, qui voient la rentabilité de leur livret ou de leur assurance-vie fondre à mesure que l’inflation augmente, seront donc naturellement attirés par la valeur refuge de l’investissement locatif en meublé.
Pourquoi emprunter reste intéressant pour investir en LMNP ?
Aujourd’hui, les taux d’intérêts des crédits immobiliers sur 20 ans dépassent les 4%. Ils étaient à 1% il y a trois ans. La différence pourrait sembler exorbitante…, si les intérêts d’emprunt n’étaient pas déductibles des revenus locatifs. Car il est bon de le rappeler, les intérêts de votre crédit immobilier sont des charges déductibles et le déficit est reportable sur les 10 années suivantes. Ce qui veut dire que l’effort consenti sur les mensualités du crédit est partiellement amorti par le gain fiscal. Si on y ajoute le levier des loyers perçus, qui contribuent eux aussi au remboursement, l’investissement locatif en LMNP reste très attractif, même avec des taux d’intérêts à la hausse.
Faut-il utiliser son épargne pour investir en LMNP ?
La réponse à cette question est plus nuancée que pour le crédit immobilier. Cela dépend de votre épargne et de sa rentabilité. Si près de 70% de nos clients achètent comptant, c’est parce qu’ils possèdent des supports moins rémunérateurs, dont le rendement est largement inférieur à l’inflation. C’est le cas de la grande majorité des épargnants. Alors que l’inflation est estimée à 4,9% en septembre 2023(1), le magazine Capital(2) estime que le rendement moyen d’une assurance vie en fonds euros est de 2,5% en 2023. L’arbitrage devient évident quand, par exemple, certaines de nos résidences seniors proposent une rentabilité exceptionnelle de 4,25% jusqu’à la fin de l’année.
Faut-investir en LMNP à crédit ou au comptant ?
Vous l’aurez compris à la lecture de cet article, les deux options ont leur intérêt. Si vous avez une assurance-vie peu rémunératrice, le paiement comptant pourra vous intéresser, d’autant que le LMNP en résidence gérée a aussi des avantages en matière de transmission de patrimoine. Si vous n’avez pas d’épargne ou qu’elle offre un rendement satisfaisant, le crédit immobilier reste attractif. Vous pouvez également utiliser celle-ci pour augmenter votre apport personnel et réduire ainsi votre effort d’épargne mensuel. La meilleure solution dépend de votre situation personnelle. Et nos conseillers sont là pour vous permettre de la trouver. N’hésitez pas à demander votre simulation personnalisée.
