Investissement immobilier : faut-il louer nu ou meublé ?
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L’investissement immobilier a un formidable avantage par rapport aux autres placements et produits d’épargne : il se finance en grande partie grâce aux loyers qu’il génère. C’est certainement ce qui en fait le placement préféré des Français, qui profitent de cet effet de levier pour se constituer un beau patrimoine sans effort d’épargne mensuel important. Raison de plus pour se pencher sur le volet locatif du placement et se poser LA question : Pour bien financer mon investissement et générer des revenus réguliers pour ma retraite, dois-je louer nu ou meublé ?
Location nue ou meublée : quelles différences fiscales ?
Il suffit d’équiper le logement pour que tout change. Le statut, la fiscalité, la réglementation sont différents entre nu et meublé.
Commençons par la location nue. Fiscalement, ses loyers sont considérés comme des revenus fonciers et sont imposés au même titre que les autres ressources du foyer. Dans le cas d’un investissement dans le neuf, la loi Pinel permet une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 14% pour un bien acheté en 2024, 21 % s’il répond aux critères du Pinel Plus, sur une durée maximale de 12 ans.
La location meublée dépend du statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Les loyers sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). On peut choisir entre deux régimes fiscaux, le micro-bic et le régime réel simplifié. Ce dernier est bien plus intéressant car il bénéficie du principe d’amortissement comptable et ainsi permet de défiscaliser la totalité ou presque des revenus locatifs sur le long terme.
Du point de vue fiscal, la location meublée est plus avantageuse car elle génère des revenus pas ou peu imposés. C’est très apprécié par les foyers des tranches marginales d’imposition (TMI) supérieures. La location nue n’offre pas cet avantage. Même si, dans le neuf, le dispositif Pinel permet une réduction d’impôts temporaire, l’avantage fiscal s’efface sur le long terme. De plus, avec les contraintes réglementaires de plafonds de revenus, de prix et de loyers, le Pinel perd en rentabilité et souplesse ce qu’il gagne en réduction d’impôts. Il est d’ailleurs voué à disparaître.
Pourquoi louer en meublé est plus rentable qu’en nu ?
Une partie de la réponse est dans la question. Dans la location meublée, le logement est proposé « prêt à vivre ». Les loyers seront donc plus élevés qu’en location nue, où le bien est vide. Mais ce n’est pas la seule explication. Alors que de nombreuses métropoles ont mis en place des plafonds de loyers pour la location nue, aucune limite n’est fixée pour le meublé. C’est le seul marché de l’offre et la demande qui régule les prix. Et celui-ci est très tendu dans de nombreuses villes, poussant les loyers à la hausse.
De même, la loi Pinel plafonne les loyers et les ressources des locataires dans l’immobilier neuf, ce qui limite encore la rentabilité.
Pour la location meublée, il faut nuancer le propos. Car entre le meublé en résidence principale, en touristique ou en résidence gérée, il y a également des écarts. Par exemple, si vous disposez d’un bien dans une commune prisée de bords de mer, la location touristique pourra montrer une excellente rentabilité une partie de l’année. Les séjours étant courts, cela nécessitera une gestion très chronophage. Attention toutefois aux arrêtés municipaux qui, après ceux du Pays Basque ou de Paris, se multiplient en France pour limiter cette activité. Le meublé dit « temporaire », pour étudiants ou professionnels en mission, est également une option intéressante, même si la vacance locative plus fréquente est un élément à prendre en considération. Le meilleur ratio entre rendement et simplicité de gestion reste le LMNP en résidence gérée. C’est aussi le seul à proposer une rentabilité réaliste et contractuelle, sans surprise.
Investissement locatif : bail long ou bail court, que choisir ?
La durée des baux est l’autre différence de taille entre les locations nue et meublée. En nu, les baux sont de 3 ans renouvelables. La rupture du bail pour le propriétaire doit être justifiée et notifiée 6 mois avant la fin. Plus stable et donc avec des locataires plus pérennes, ce bail est aussi plus rigide, ce qui peut être risqué en cas de mauvais payeurs. Le bail en meublé est plus souple puisqu’il est d’un an minimum (9 mois pour les étudiants) mais induit également un potentiel de vacance locative plus important. Les locataires se succédant plus souvent, la gestion administrative sera aussi plus importante. Mais la différence de loyer en vaudra certainement le coup.
Pour associer le meilleur des deux, la location meublée en résidence gérée est la solution. Vous profitez des avantages fiscaux du LMNP, d’une rentabilité supérieure mais aussi et surtout d’une absence totale de gestion. Et vous signez un bail de 9 ans renouvelable avec l’exploitant. Souplesse, stabilité, sécurité…, le LMNP géré a la bonne réponse à toutes vos questions.
