1 Des revenus locatifs non imposables
Quelle que soit votre activité locative (en direct ou en gestion, en LMNP ou en nu, via un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel…), vos revenus doivent être déclarés à l’administration fiscale. Sous le statut LMNP, vos loyers ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Deux solutions sont alors possibles pour déclarer vos revenus :
- le régime micro-BIC. Ce régime vous offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs et ne nécessite pas la tenue d’une comptabilité ;
- le régime réel simplifié permet lui de pratiquer l’amortissement comptable de votre bien immobilier et de déduire vos frais et vos charges. Résultat : vos revenus locatifs peuvent être totalement ou en grande partie défiscalisés.
Avec le régime réel simplifié, les loyers perçus ne sont pas imposables.
2 Comment fonctionne le régime réel simplifié ?
Le régime réel simplifié permet de profiter de l’amortissement comptable et de la déduction totale des charges. L’accompagnement d’un expert-comptable sera indéniablement une aide précieuse pour la bonne déclaration des charges déductibles et le calcul de l’amortissement. Pas d’inquiétude : sa prestation est une charge déductible de vos revenus locatifs.
L’amortissement comptable repose sur un principe bien connu des entreprises : la dépréciation d’actif. En effet, l’administration fiscale va considérer que votre bien immobilier (votre actif) perd de la valeur au fil du temps. L’amortissement comptable de la valeur de votre bien permet de compenser cette moins-value. Dans les faits, c’est l’inverse. Contrairement à un bien matériel, un bien immobilier prend de la valeur avec le temps.
Avec le régime réel simplifié, vous pouvez amortir la valeur de votre bien immobilier dans le temps. Votre logement est décomposé selon les éléments du bâti (toiture, gros œuvre, installations électriques…) et chacun de ces éléments à sa propre durée d’amortissement. Il en va de même pour le mobilier et les travaux importants.
- Exemple : La toiture représente 10 % de la valeur de votre bien et peut être amortie sur 25 ans. Pour un bien acquis 180 000 €, la toiture a une “valeur” de 18 000 € (10/100 * 180 000). Vous pouvez alors déduire de vos revenus locatifs 720 €/an (18 000 / 25). Il en va de même pour les autres éléments du bâti.
Un grand nombre de charges et de frais sont déductibles de vos bénéfices industriels et commerciaux (frais de notaire, intérêts d’emprunts, frais de dossier, frais d'expertise-comptable…). Il n’existe pas de liste exhaustive de l’ensemble des charges qu’il est possible de déduire. C’est le rôle de votre expert-comptable de vous indiquer quelles charges vous pouvez déduire.
Le + du statut LMNP : L’amortissement comptable et les charges déductibles peuvent aboutir à une exonération totale de vos revenus locatifs. Vous avez la possibilité de reporter l’excédent du déficit sur les années suivantes sans limite de durée ni de montant.
Expert du statut LMNP depuis plus de 30 ans, Réside Études Immobilier a noué des partenariats avec des cabinets comptables spécialisés, pour vous proposer un accompagnement aux meilleures conditions.
3 Récupération de la TVA en résidence services
Le statut LMNP vous permet donc de bénéficier de revenus complémentaires totalement défiscalisés. Mais en investissant dans une résidence services seniors, étudiantes, ou d’affaires avec Réside Études Immobilier, vous profitez aussi d’un remboursement de la TVA, soit 20% d’économie sur le prix du bien !
Comme spécifié dans le Code Général des Impôts (article 61-D4), vous pouvez récupérer la TVA si la résidence propose au moins 3 des 4 services suivants : réception, nettoyage des locaux, petit-déjeuner, fourniture du linge de maison.
Dans les résidences gérées par Réside Études Immobilier, l’accueil des résidents est une priorité. Ces services, parmi bien d’autres, sont naturellement proposés : vous pouvez donc récupérer la TVA et augmenter la rentabilité de votre investissement.
Le statut LMNP en résidence services seniors, étudiantes, ou d’affaires vous offre donc de nombreux avantages fiscaux. Et grâce à l’accompagnement de votre expert-comptable, la déclaration de vos revenus locatifs est grandement simplifiée. En bref, les avantages du statut LMNP au régime réel simplifié sont à la portée de tous !